黃智文

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住三之二舊公寓要與建商合建, 應可分得坪數？

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各位大大, 日前有建商來談合建, 應該是會用都市更新的方式進行, 請有經驗的大大人給些建議, 及建商所說是否有誤, 感謝^^我目前所持有的土地為住三及住三之二, 大約一半一半, 為所有住戶共同持分. 線要與隔壁棟公寓一起規劃, 隔壁公寓的土地也是住三及住三之二, 但大都是住三之二的比較多, 臨大馬路..因此, 建商說我們這棟能分的會比較少? 隔壁棟的大約都可分得原建物面積的150%+一車位..但友人告知在隔壁棟符合面寬8公尺, 深16公尺的話, 我們一起合建時, 是可以都用住三之二的容積率來計,... 顯示更多 各位大大, 日前有建商來談合建, 應該是會用都市更新的方式進行, 請有經驗的大大人給些建議, 及建商所說是否有誤, 感謝^^ 我目前所持有的土地為住三及住三之二, 大約一半一半, 為所有住戶共同持分. 線要與隔壁棟公寓一起規劃, 隔壁公寓的土地也是住三及住三之二, 但大都是住三之二的比較多, 臨大馬路..因此, 建商說我們這棟能分的會比較少? 隔壁棟的大約都可分得原建物面積的150%+一車位.. 但友人告知在隔壁棟符合面寬8公尺, 深16公尺的話, 我們一起合建時, 是可以都用住三之二的容積率來計, 這樣對嗎？ 我們是不是應該是要求大家都一樣的比率？當然一樓的條件會較好..另請問如果頂樓沒加蓋是否就沒有任何補這可以爭取？那不就是原本有頂樓加蓋的人就賺到？我們頂樓乖乖沒加蓋就吃虧？ 我們位於大安區, 超過三十年的公寓了.. 建商說會有搬遷補助, 一戶一ㄍ平面車位, 舊有裝潢補助（這個的標準是什麼？新裝潢者才有就裝潢的沒有？）, 房租補助.這樣的條件是不是正常？ 請各位專家告訴我, 真的很謝謝您們^^ 更新: 位於捷運站500公尺內.. 更新 2: 四層樓舊公寓 更新 3: 請問道路線起算三十米, 如遇公有的公園也算進去嗎？還是跳過公園算三十米? 謝謝.. 更新 4: to 不用麻煩了大師 目前是二個地號打算一起蓋, 而二建地都一樣住三及住三之二混合, 其中一建地住三之二的比例較高. 想請問您的意思是說如果一起建的話應該是二地號的住戶分配比例都差不多才對是嗎？除了原一樓住戶, 她們的比例本來就會高些..也就是說建商現將二地號的住戶做不同比列的分配是可以要求一視同仁？因為我們這邊分後的室內面積會小於原面積, 而另一地號的就不會有這樣的問題, 反而大些.. 謝謝您撥空回答我^^ 更新 5: 其中一建號有二棟公寓, 我們這個建號上就一棟公寓.. 更新 6: 土地持分相同, 但各家的坪數不同, 建商究竟適用哪個數字作依據來分配呢?? 更新 7: 建商說到時會是採銀行信託的方式, 所有合約都是公正公開, 也就是說每一戶都可以去查閱別戶的合約內容, 這點是完全公平的.. 只是在想真的都那麼公正公平嗎？是否會出現有人有暗盤..只是其他人不知道..但這又不會出現在合約中？ 更新 8: 如果依目前狀況住三及住三之二大約一半一半的狀況, 是否一樣至少可以要求到維持一樣的室內面積(不含公設), 加一個車位? 因為我們是在大安區大馬路邊, 所以新成屋的價格不低, 建商應該也是核算過有利潤才找我們合建或用都市更新... 同一土地相同持分不見得會分到一樣大小的坪數是嗎? 謝謝專家們的回應^^ 更新 9: 我們這裏公寓中古屋一坪大約四十萬, 大樓中古屋也有一坪50-60萬..這樣的條件下至少保有原有的室內坪數或更大應該合理吧?

最佳解答:

1.在合併使用的情況之下，理論上現在的情況住三之二就可以完全適用。然而在你單獨建築使用的情況之下，如果沒有臨道路，住三之二會回復為住三。住三之二的線大部份都已經畫好了。而且住三之二除了面臨30米路以外，本身面寬也要超過16米才準算。 2.比例一樣當然可以要求，因為比例是與成本有關，但是大家的肉本來就不一樣多有的人住三之二多一點有的人少一點，可建坪數不同，分的當然也不一樣多。所以原來住三之二的人他們在相同的比例下會多一點也正常。 3.頂樓加蓋是至今仍然是違法的只是先不拆，如果你覺得眼紅你可以去告發。個人也覺得頂加不值得鼓勵也不應該有什麼補償。 4.搬遷補助有建商提的版本也有將來政府提列的公版，其實沒有什麼公平性可言歡喜甘願就好，而且的確是左手交右手，你覺得怎樣是公平的可以跟建商討論 5.土地持分相同的時候，只要是維持水平分配，分回的坪數其實是一樣的(原來一樓就在一樓二樓就在二樓)當你要調整的時候才會有差別。 2008-11-12 13:04:08 補充： 1.如果有暗盤，但是這個暗盤不是建商拿你的去給別人，那對你來說沒有差別，因為那無損你的權益 2.可不可以分回一樣的坪數要看到底有多少可以分，舉例來說原來四層樓的住三加住三之二各一半，那平均的法定容積率就是312.5%，加上20%的獎勵大約375%。原來四層樓的時候使用容積率大約是205%。205/375=大約55%，所以坪數55/45就有權機會維持原來的使用大小了，但這只是假設 2008-11-12 13:04:21 補充： 3.土地持分一樣的時候，從立體來看你覺得你一到四層樓的價值都一樣嗎?其實是不一樣的。因此只有在分回來的時候在原來立體位置，才會一樣。這也是為什麼一樓會分比較多的原因，那是當他一樓不要而想要去選別樓的時候才會發生，如果他一樓都選完了自然也沒有比較多的情形。 2008-11-12 23:42:54 補充： 如果建商願意答應你，那就是合理的。我們這裡說破嘴是合理的也沒有用，不然你就要凶一點不要讓建商覺得是你在求他，這樣子什麼條件你都開不出來講不出口，就算是真的合理也沒用啊。 何況有的建商有20幾年的經驗但是小基地他們是看不上眼的呢，而且他會告訴你要給建商多賺一點才對，你不給他賺好像是欠他的一樣。

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